Die verfassungswidrige Bewertung von Grundstücken als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist durch die am 08.11.2019 im Bundesrat beschlossene Grundsteuerreform endgültig vom Tisch. Am 10.04.2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die derzeit geltende Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt (1 BvL 11/14) und den Gesetzgeber aufgefordert, bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung zu beschließen. Die Grundsteuer für die rund 36 Millionen bebauten und unbebauten Grundstücke basierte bislang auf Werten von 1935 im Osten und 1964 im Westen; sie war mit dem Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz unvereinbar.
Künftig erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem „wertabhängigen Modell“. Das bedeutet: Bei einem unbebauten Grundstück wird für die Grundsteuerbemessung der Wert (Richtwert) zugrunde gelegt, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird. Wenn das Grundstück bebaut ist, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge (Mieten) berücksichtigt. Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen. Anstelle des wertabhängigen Modells können sich einzelne Bundesländer dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem „wertunabhängigen Modell“ zu berechnen, das sich im Grundsatz lediglich an der Fläche orientiert.
Die Neuregelung gilt ab 01.01.2025; bis Ende 2024 dürfen die aktuell geltenden Regelungen des Grundsteuerrechts weiter angewendet werden.
Auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2021 sind deshalb alle notwendigen Daten zu erheben. Hierbei sind rund 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (Wohn- und Geschäftsgrundstücke, Bauten auf fremden Grund und Boden, Eigentumswohnungen) neu zu bewerten – ein immenser Erhebungsaufwand für die Finanzämter und alle Steuerpflichtigen. Denn es müssen demnächst für jede wirtschaftliche Einheit Steuererklärungen abgegeben und Steuerbescheide erteilt werden.