Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren!
Kanzlei Bernburg (Saale):
+49 3471 354 354
Kanzlei Goslar/Harz:
+49 5321 37 38 39

Keine Anerkennung von Vermietungsverlusten bei geplanter Übertragung an Angehörige

Mai 25, 2020 | Steuerrecht

Mangels Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht können Verluste aus der Vermietung einer Immobilie sogar rückwirkend dann nicht mehr anerkannt werden können, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjektes an die Mieter (Angehörige) ergibt. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht (FG) mit Urteil vom 25. Februar 2020 (9 K 112/18) entschieden.

In dem Streitfall hatte der Vater (Kläger) ein Einfamilienhaus, dass er kurze Zeit zuvor im Wege der vorgenommenen Erbfolge übertragen bekommen hatte, 2013 an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag sollte die Mietzeit am Tag des Besitzübergangs auf den Kläger beginnen. In der Folgezeit nahm der Kläger zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor, bis die Mieter 2014 einzogen. Etwa ein Jahr später übertrug der Kläger dann das Mietobjekt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Das Finanzamt, das die erheblichen Werbungskostenüberschüsse aus den Baumaßnahmen in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 Euro) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst im Rahmen der Veranlagung zur Steuererklärung 2016. Aufgrund dessen ging das Finanzamt von einer von vorn herein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015.

Die dagegen gerichtete Klage wies das FG ab. Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vorn herein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen seien, sei die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Regelvermutung der BFH-Rechtsprechung im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (in der Regel bis zu 5 Jahren) veräußere, selbstnutze oder unentgeltlich übertrage. Dieses im Streitfall gegen die Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz hätten die Kläger nicht widerlegt. Angesichts dessen konnte der Senat offenlassen, ob der Mietvertrag auch deshalb steuerlich unter dem Aspekt eines Scheinmietverhältnisses nicht anzuerkennen war, weil die Mutter – mit der Kenntnis des Klägers – ihren Sohn mit einem monatlichen Betrag in Höhe der zu zahlenden Miete “unterstützt” hatte.